OPCI

Organismes de placement collectif dans l’immobilier, les OPCI ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles locatifs. À titre accessoire, ils peuvent acquérir du mobilier et des biens d’équipement affectés à des immeubles donnés en location (nue ou meublée) et, désormais, procéder à l’acquisition, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite.

1. Types

Un OPCI peut prendre la forme :
d’une SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable), sur le modèle des SICAV,
d’un FPI (fonds de placement immobilier) sur le modèle des FCP.

Remarque

Les OPCI doivent être composés d’au moins 60 % d’actifs immobiliers et de 5 % de liquidités.

Capital social minimal d’une SPPICAV : 1 M € (760 000 € s’il est issu de la transformation, de la fusion ou de la scission d’une SCPI).

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2. Acquisition de parts

Les conditions d’émission, de souscription, de cession et de rachat des parts ou actions des OPCI sont précisées par le règlement général de l’AMF.

Remarque

La valeur liquidative des OPCI doit être calculée au moins tous les 6 mois et au plus 2 fois par mois.

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3. Droits de l’investisseur

Le porteur de parts ou d’actions a droit à une quote-part des sommes distribuées par l’OPCI (revenus immobiliers et financiers et plus-values immobilières et mobilières, essentiellement).

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4. Fiscal

Imposition des revenus

Pour les FPI, principe de la transparence fiscale. Le porteur :
est personnellement imposable au titre de sa quote-part dans les produits réalisés et distribués par le fonds, au titre des revenus fonciers (produits issus d’actifs immobiliers) ou des revenus mobiliers, en principe au prélèvement forfaitaire unique (PFU) (produits issus d’actifs mobiliers),
mais ne peut bénéficier, au titre des actifs immobiliers détenus par l’OPCI, des avantages fiscaux des dispositifs Malraux , monuments historiques , Robien , et de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer , Scellier ou forestier.

Les produits issus de l’activité de location meublée réalisée par un FPI sont imposés au titre des BIC .

Les actionnaires de SPPICAV sont imposables au titre des revenus mobiliers, comme les dividendes , mais sans abattement de 40 %, en principe au PFU.

Impôt sur les plus-values

Cession de parts de FPI ou d’actifs de FPI : régime des plus-values immobilières (en cas de cession de parts de FPI dont l’actif est, au moment de la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur d’immeubles loués meublés : régime des plus-values professionnelles lorsque le porteur de parts est un loueur professionnel).

Cession d’immeubles loués meublés par un FPI : régime des plus-values privées lorsque le porteur de parts est un loueur en meublé non professionnel (régime des plus-values professionnelles lorsque le porteur est loueur en meublé professionnel).

Cession d’actions de SPPICAV : régime des plus-values de cession de valeurs mobilières, en principe au prélèvement forfaitaire unique (PFU) .