• Il s’agit pour l’essentiel des plus-values sur cession :

• de la résidence principale,
• de la résidence autre que principale (exemple : résidence secondaire) dès lors qu’il s’agit d’une première cession, que le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence au cours des 4 dernières années et que le vendeur remploie le prix de la cession à l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de 2 ans ; le contribuable bénéficie de l’exonération une fois au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 01.02.2012,
• d’un bien détenu depuis + de 22 ans (30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux),
• d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 €,
• d’un bien faisant l’objet d’une expropriation, si remploi dans l’immobilier de l’indemnité d’expropriation dans les 12 mois,
• réalisées par les retraités ou invalides de condition modeste non imposables à l’IFI au titre de l’avant-dernière année,
• d’échanges réalisés au cours d’opérations de remembrement foncier,
• de droits de surélévation, à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de construire des locaux d’habitation dans un délai de 4 ans,
• d’un immeuble destiné au logement social ou intermédiaire.

• Sont imposables les autres plus-values réalisées, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, par une personne physique lors de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :

• d’immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété),
• ou de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI).

• La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition :

• le prix de cession à retenir est égal au prix de vente effectif (+ charges ou indemnités supplémentaires imposées à l’acheteur – frais de cession supportés par le vendeur) ;
• le prix d’acquisition à retenir est égal :
  • au prix d’achat (+ majoration de 7,5 % ou montant des frais réels acquittés), si l’immeuble a été acquis à titre onéreux,
  • à la valeur vénale au jour de la donation ou succession (+ frais d’acte et droits de donation ou succession acquittés – abattement de 20 %, le cas échéant, sur la valeur de la résidence principale ), si l’immeuble a été acquis à titre gratuit (par succession ou donation).

Si les vendeurs ne peuvent pas justifier de la valeur d’un bien immobilier acquis de longue date, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine des vendeurs d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Elle est égale à la plus-value brute diminuée d’un abattement pour durée de détention au-delà de la 5^e année (et, le cas échéant, d’abattements exceptionnels sur les terrains à bâtir et les opérations de démolition-reconstruction).

• Un abattement exceptionnel est, sous certaines conditions, accordé au titre de certaines opérations de démolition-construction dans le cadre d’opérations d’aménagement “loi Elan” et de cessions de terrains à bâtir en zones tendues :

• la cession doit être précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 01.01.2024 et le 31.12.2025,
• elle doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine,
• le cessionnaire doit s’engager à démolir la ou les constructions existantes et à construire, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs représentant un gabarit au moins égal à 75 % du maximal autorisé en application du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu,
• le taux de l’abattement exceptionnel est de75 % pour les cessions d’immeubles bâtis dans le périmètre des opérations d’aménagement complexes ou d’envergure nationale et à 60 % pour les cessions de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis situés dans des communes classées en zones A, A bis ou B1 (85 % si l’acquéreur s’engage à ce que, dans le programme immobilier à construire, les logements sociaux et intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions),
• l’abattement est appliqué après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention,
• il ne s’applique pas aux cessions entre personnes liées.

Imposition à l’IR au taux proportionnel de 19 %, après abattement pour durée de détention [§ 4] .

S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux calculés sur le montant de la plus-value brute [§ 3] après abattement pour durée de détention fixé à :

• 1,65 % de la 6^e année à la 21^e année,
• 1,60 % pour la 22^e année,
• 9 % au-delà de la 22^e année.

L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

Déclaration et paiement sont effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte.

Les plus-values immobilières (hors terrains à bâtir) d’un montant > à 50 000 € sont soumises à une taxe assise sur leur montant net imposable à l’IR [§ 4] , autrement dit après application de l’abattement pour durée de détention.