Immobilier locatif meublé

La location en meublé relève d’un régime fiscal particulier.

1. Location en meublé à titre de résidence principale

Un logement meublé habité par le locataire à titre de résidence principale est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Chaque pièce du logement doit être équipée d’éléments de mobilier (liste fixée par décret) conformes à sa destination.

La location meublée qui constitue la résidence principale du locataire est réglementée :
le loyer est librement fixé entre les parties et un dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ;
le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer ;
le bail doit être établi par écrit et respecter un contrat type ;
la durée minimale du bail est de 1 an (9 mois pour un étudiant) :
- le congé du locataire est possible à tout instant sous réserve de respecter un préavis de 1 mois, y compris lorsque la durée du bail est de 9 mois (le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement) ;
- à défaut de congé donné dans ces conditions, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour 1 an.

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2. Bail meublé “mobilité”

Le bail meublé “mobilité” institue un cadre de location de logement meublé d’une durée réduite et souple afin d’améliorer l’accès au logement des personnes en mobilité ayant besoin d’un logement sur une courte durée :
durée de 1 mois minimum à 10 mois maximum, non renouvelable,
absence de dépôt de garantie,
fixation du loyer libre (sauf dans les communes où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers), sans possibilité de révision en cours de bail,
résiliation par le locataire possible à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de 1 mois,
éligibilité au dispositif de garantie locative Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Outre le non-paiement des loyers, les dégradations locatives sont également prises en charge par la garantie Visale dans la limite de 2 mois de loyers et de charges.

Le locataire doit justifier, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ou être volontaire du service civique.

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3. Deux catégories de loueurs

Est réputée location en meublé professionnelle (LMP) celle qui remplit certains critères. Inversement, la location ne répondant pas à ces différents critères est réputée location en meublé non professionnelle (LMNP).

Qualité de loueur en meublé professionnel au regard de l’IR
Deux conditions cumulatives : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €, les recettes retirées de cette activité excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

Remarque

Les revenus provenant d’une location meublée relèvent normalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’activité soit exercée à titre occasionnel ou habituel.

Fiscal

Imposition des revenus locatifs

Imposition à l’IR au titre des BIC (+ 17,2 % de prélèvements sociaux) pour un loueur en meublé non professionnel (contre + 9,7 % pour un loueur en meublé professionnel). Exonération, sous conditions, en cas de location ou de sous-location d’une partie de la résidence principale.

Pour bénéficier du micro-BIC, il convient de ne pas dépasser certains seuils de recettes annuels HT .

Imputation du déficit

Sur le revenu global, pour un loueur en meublé professionnel, sans limitation si le déficit ne provient pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Remarque

En cas d’activité de loueur en meublé générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, mais dont le résultat est déficitaire ou nul, la condition de seuil de 50 % du revenu [§ 3] n’est pas remplie.

Sur les bénéfices non professionnels imposables au titre des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année ou des 10 années suivantes pour un loueur non professionnel.

Réduction d’IR (“Censi-Bouvard”)

Réduction d’IR :
accordée aux loueurs non professionnels pour l’acquisition, de 2009 à 2022, d’un logement neuf ou réhabilité, situé dans une résidence pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants (ou encore pour l’acquisition jusqu’en 2016 d’un logement situé dans une résidence de tourisme) et loué meublé pendant 9 ans,
calculée selon les mêmes modalités que la réduction d’IR Scellier “normal” , mais au taux de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 18 % normalement pour ceux réalisés en 2011 et 11 % pour ceux réalisés depuis 2012.

De nouvelles dispositions s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de 2023 : achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation au plus tard le 01.07.2025 ou, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement après le 01.07.2021, achèvement des travaux dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.

Impôt sur les plus-values

Régime des plus-values :
immobilières pour un loueur non professionnel,
professionnelles pour un loueur professionnel (exonération totale ou partielle sous conditions).

IFI

Imposition des locaux selon le régime de droit commun pour un loueur non professionnel et exonération pour un loueur professionnel.

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