Immobilier locatif classique

De façon générale, sont visés les immeubles loués “nus” (c’est-à-dire non meublés) à usage d’habitation.

1. Bail d’habitation

On appelle “bail” le contrat de location (loi Mermaz-Malandain pour la majorité des logements loués non meublés). Les frais liés à la conclusion du bail sont plafonnés.

Remarque

  • Le propriétaire est tenu de louer un "logement décent", autrement dit :

  • en bon état d’entretien et de solidité,
  • comportant des éléments essentiels d’équipement et de confort (chauffage et sanitaires, notamment),
  • protégé contre les infiltrations d’air parasites et disposant d’une aération suffisante,
  • respectant le critère de performance énergétique minimale,
  • et disposant au moins d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m2.

Afin de lutter contre l’habitat indigne, les communes qui le souhaitent peuvent soumettre la mise en location de certains logements à une autorisation préalable ou à une déclaration.

Remarque

Les baux nus ou meublés à usage d’habitation principale doivent être conclus selon un modèle type.

Principales caractéristiques des baux Mermaz-Malandain

Durée : 3 ans minimum si le propriétaire est une personne physique (1) .

Dépôt de garantie : 1 mois de loyer au maximum.

Loyer : libre en début de bail, puis révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) (2) (3) .

(1) Congé par le propriétaire ou le nu-propriétaire (mais non l’usufruitier) possible en fin de bail (préavis de 6 mois), pour habiter, vendre ou si motif légitime et sérieux. Congé par le locataire possible à tout instant (préavis de 3 mois, en principe) et sans motif. Ce délai est toutefois ramené à 1 mois dans certaines situations (en cas de mutation ou dans les zones urbaines tendues de plus de 50 000 habitants, notamment).

(2) L’IRL fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires, à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation.

(3) Un dispositif expérimental d’encadrement des loyers s’applique jusqu’au 24.11.2026 dans certains territoires des zones tendues (exemple : Paris, Lille, Grenoble).

Remarque

La possibilité de demander une caution est réservée, sauf exceptions (logement loué à un étudiant, notamment), aux seuls bailleurs personnes physiques (ou sociétés immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) n’ayant pas souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ou toute autre forme de garantie).

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2. Espérance de profit
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3. Fiscal

Impôt sur le revenu (IR)