IFI

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est limitée aux seuls actifs immobiliers détenus par le redevable au 1^er janvier de l’année.

1. Personnes imposables

Il s’agit des personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable excède, au 1^er janvier, 1 300 000 €.

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2. Biens imposables

La fortune imposable (ou “patrimoine net imposable”) est constituée par :
les biens et droits immobiliers détenus directement par les membres du foyer fiscal,
les titres de sociétés (immobilières ou non) et véhicules d’investissement spécialisés à hauteur de la valeur représentative de tels biens immobiliers, y compris lorsqu’ils sont détenus via un contrat d’assurance-vie,
déduction faite de certaines dettes.

Les biens sont en principe évalués pour leur valeur réelle au 1^er janvier (décote de 30 % pour la résidence principale).

Remarque

L’usufruitier est, sauf exception (usufruit légal du conjoint survivant, par exemple), imposable sur la valeur en pleine propriété du bien démembré.

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3. Biens exonérés

Cas d’exonération totale :
les actifs immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable.

Remarque

Les locaux utilisés pour les activités de loueur en meublé sont exonérés lorsque l’activité est exercée par un loueur professionnel.

Cas d’exonération partielle :
bois et forêts, à hauteur de 75 % ,
terres agricoles données par bail à long terme, à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà.

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4. Dettes déductibles

Seules sont déductibles les dettes afférentes à des actifs imposables, existant au 1^er janvier de l’année d’imposition et à la charge du contribuable ou d’un autre membre du foyer fiscal.

Remarque

En cas d’exonération partielle (bois et forêts, par exemple), la dette est déductible uniquement à concurrence de la fraction taxable de la valeur du bien.

L’Administration admet toutefois que les dettes afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 %, soient déductibles à concurrence de leur montant total. Une restriction : le montant de la déduction ne peut excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle). Ainsi, les propriétaires peuvent déduire l’intégralité de la dette contractée pour leur résidence principale. Mais la prise en compte de cette dette, si elle dépasse 70 % de la valeur du bien, ne peut pas déboucher sur une valeur nette négative.

Sont déductibles les dettes afférentes :
aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables,
aux dépenses de réparation et d’entretien,
aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
aux dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables,
aux impositions dues à raison des propriétés immobilières.

Principales dettes déductibles
Emprunts (1) pour un montant égal au capital restant dû au 1^er janvier (+ intérêts restant à payer) (2) . Factures (travaux ou prestataires de services) ou notes d’honoraires antérieures au 1^er janvier, restant à payer. Capital constitutif de la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente viagère. Certains impôts dus à raison des propriétés immobilières : les taxes foncières, éventuellement la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les bureaux en Île-de-France et l’IFI lui-même. Les droits de donation ou de succession en instance de paiement au 1^er janvier dus par les redevables qui ont acquis un immeuble par suite d’une donation ou d’une succession sont déductibles également. Les impôts qui incombent à l’occupant (taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale) ou ceux dus sur les revenus générés par des biens immobiliers (revenus fonciers, BIC, prélèvements sociaux) ne sont pas déductibles.

Principales dettes déductibles

Emprunts (1) pour un montant égal au capital restant dû au 1^er janvier (+ intérêts restant à payer) (2) .

Factures (travaux ou prestataires de services) ou notes d’honoraires antérieures au 1^er janvier, restant à payer.

Capital constitutif de la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente viagère.

Certains impôts dus à raison des propriétés immobilières : les taxes foncières, éventuellement la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les bureaux en Île-de-France et l’IFI lui-même.

Les droits de donation ou de succession en instance de paiement au 1^er janvier dus par les redevables qui ont acquis un immeuble par suite d’une donation ou d’une succession sont déductibles également.

Les impôts qui incombent à l’occupant (taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale) ou ceux dus sur les revenus générés par des biens immobiliers (revenus fonciers, BIC, prélèvements sociaux) ne sont pas déductibles.

(1) Cas des prêts “in fine” : ces dettes ne sont que partiellement déductibles. Les annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme des annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible. Ce calcul vise en réalité à reconstituer fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique.

(2) Concernant la résidence principale, la dette est déductible pour son montant total, sans toutefois excéder la valeur imposable du bien (soit 70 % de la valeur vénale du bien).

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5. Plafond de déduction pour les gros patrimoines

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 000 000 € (évalué avant l’imputation des dettes) et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Remarque

Ce plafond de déduction ne s’applique pas – les dettes sont donc pleinement déductibles – si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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6. Calcul de l’impôt

On applique le barème progressif suivant à la valeur du patrimoine net imposable.

Valeur nette imposable du patrimoine	Tarif applicable
≤ 800 000 € > 800 000 € et ≤ 1 300 000 € > 1 300 000 € et ≤ 2 570 000 € > 2 570 000 € et ≤ 5 000 000 € > 5 000 000 € et ≤ 10 000 000 € > 10 000 000 €	0 % 0,50 % 0,70 % 1 % 1,25 % 1,50 %

Valeur nette imposable du patrimoine

Tarif applicable

≤ 800 000 €

> 800 000 € et ≤ 1 300 000 €

> 1 300 000 € et ≤ 2 570 000 €

> 2 570 000 € et ≤ 5 000 000 €

> 5 000 000 € et ≤ 10 000 000 €

> 10 000 000 €

0 %

0,50 %

0,70 %

1 %

1,25 %

1,50 %

Un système de décote est prévu pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et moins de 1 400 000 €.

Valeur nette taxable du patrimoine	Réduction du montant de l’imposition
≥ 1 300 000 € et < 1 400 000 €	17 500 € – [1,25 % × P (1) ]

(1) P est la valeur nette taxable du patrimoine.

Réduction d’impôt au titre des dons

Les dons en numéraire au profit d’organismes sans but lucratif ouvrent droit à réduction d’IFI :

à hauteur de 75 % des versements,
et dans la limite de 50 000 €.

Les dons pris en compte sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition.

Plafonnement

Les redevables de l’IFI bénéficient d’un mécanisme de plafonnement. Le total (IFI + impôts dus au titre des revenus et produits de l’année précédente) ne peut pas excéder 75 % des revenus mondiaux de l’année précédente :
revenus nets de frais professionnels pris en compte pour l’IR, après déduction des déficits catégoriels imputables sur le revenu global,
revenus exonérés d’IR et produits soumis à un prélèvement libératoire.

Remarque

Clause anti-abus : les revenus ayant servi à financer le train de vie du contribuable sans être pris en compte dans les revenus imposables sont réintégrés dans le calcul du plafonnement de l’IFI. Sont ici visés les revenus capitalisés dans une société passible de l’IS contrôlée par le contribuable, autrement dit par l’intermédiaire d’une société holding patrimoniale (“cash box”).

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7. Modalités déclaratives

Les modalités de déclarations sont les mêmes pour tous les redevables (plus aucune distinction n’est faite selon le montant du patrimoine taxable).

Les redevables doivent mentionner le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable de leur patrimoine sur leur déclaration de revenus n^o 2042 et détailler la composition et la valorisation des biens taxables sur des annexes à joindre à cette déclaration (à défaut, la taxation d’office est encourue).

Remarque

Le redevable qui détient des biens immobiliers via une société ou un placement financier doit demander à l’organisme de lui fournir la valeur vénale des parts et leur fraction taxable. Ces éléments doivent lui être communiqués dans des délais compatibles avec sa déclaration.

L’IFI est ainsi entièrement recouvré par voie de rôle.

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