Immobilier locatif outre-mer

Certains investissements immobiliers outre-mer ouvrent droit, sous certaines conditions, à une réduction d’IR.

1. Bénéficiaires

Il s’agit des personnes physiques fiscalement domiciliées en France (métropole + DOM).

2. Investissements concernés

Ouvrent droit à réduction d’impôt :
les travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens réalisés outre-mer jusqu’au 31.12.2029,
les investissements dans le logement locatif social réalisés jusqu’au 31.12.2029,
ainsi que les investissements Duflot-Pinel , Denormandie ancien , Cosse “Loc’Avantages” et Scellier (ces derniers ne sont pas étudiés ici) ;

Remarque

S’agissant des investissements réalisés avant 2018, ouvrent également droit à réduction d’impôt (au taux de 18 % réparti sur 10 ans) les constructions ou les acquisitions d’un logement neuf destiné à l’habitation principale du contribuable.

Remarque

La location ne doit pas être consentie à un membre du foyer fiscal du propriétaire ou d’un des associés.

Fiscal

Pour un même logement, la réduction d’IR n’est pas cumulable avec d’autres avantages fiscaux.

Pour une même année d’imposition et pour un même foyer fiscal, le montant total des réductions d’impôt obtenues au titre des investissements outre-mer et des reports de ces réductions d’impôt que le contribuable peut imputer sur son impôt sur le revenu est en principe limité à 40 000 €.

Les réductions pour investissements outre-mer sont soumises à un surplafonnement global spécifique de 18 000 € .

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3. Travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens

Ouvrent droit à réduction d’IR les travaux de réhabilitation et les travaux de confortation contre les risques sismiques et cycloniques effectués par une entreprise sur un logement situé outre-mer achevé depuis plus de 20 ans. Le contribuable doit prendre l’engagement, pour une durée de 5 ans :

soit d’affecter le logement dès l’achèvement des travaux à son habitation principale,
soit de le louer nu à une personne autre que le conjoint ou un membre du foyer fiscal qui y fixe son habitation principale.

Les travaux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers sont exclus de la réduction.

Fiscal

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à 3 295 € HT par m² de surface habitable, pour les investissements réalisés en 2025 (3 139 € en 2024) et l’assiette de la réduction est répartie sur 5 ans.

Taux de la réduction d’impôt :

18 % (soit 3,6 % par an pendant 5 ans),
22 % (soit 4,4 % par an) si installation d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable,
26 % (soit 5,2 %) si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

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4. Investissements dans le logement locatif social

Sont notamment concernées :
les acquisitions ou les constructions de logements neufs,
les acquisitions de logements achevés depuis plus de 20 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements soit d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, soit de réaliser leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique,
les travaux de rénovation et de réhabilitation sur des logements de plus de 20 ans, en cas de déclaration préalable ou demande de permis de construire déposée depuis 2024.

Le logement doit être loué à un organisme HLM ou tout organisme de logement social agréé qui, à son tour, doit sous-louer le logement (nu ou meublé) pendant au moins 5 ans à usage de résidence principale, sous conditions spécifiques de loyer et de ressources du locataire.

Il doit être situé dans une collectivité d’outre-mer (Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna) ou en Nouvelle-Calédonie (à l’exclusion des DOM).

Fiscal

Réduction d’IR égale à 50 % du prix de revient du logement (minoré des taxes versées et subventions perçues ainsi que des subventions publiques reçues), avec rétrocession par le contribuable d’un montant correspondant à 70 % de la réduction. Ce montant est retenu dans la limite de 3 295 € HT par m² de surface habitable en 2025 (3 139 € pour les investissements réalisés en 2024).

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5. Investissements Pinel-Duflot

Les dispositifs de réduction d’impôt Pinel-Duflot et Denormandie ancien sont applicables aux investissements réalisés dans les DOM, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis-et-Futuna.

Les logements sont soumis à des plafonds de loyers et de ressources spécifiques.

Fiscal

Duflot outre-mer

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 29 %.

Pinel outre-mer

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31.08.2014 : réduction d’IR calculée comme pour le Pinel “normal” , mais au taux de 29 %.

Pour les investissements réalisés depuis le 01.09.2014 et jusqu’au 31.12.2022 :
23 % pour un engagement de location de 6 ans (prorogation triennale possible 2 fois comme pour le Pinel “normal”, soit une réduction d’IR maximale de 32 %),
29 % pour un engagement de location de 9 ans (prorogation triennale possible 1 seule fois comme pour le Pinel “normal”, soit une réduction d’IR maximale de 32 %).

Pour les investissements réalisés en 2023 :
21,5 % pour un engagement de location de 6 ans (4,5 % pour la 1^re prorogation de 3 ans, 2,5 % pour la 2^nde prorogation de 3 ans),
26 % pour un engagement de location de 9 ans (prorogation triennale possible 1 seule fois au taux de 2,5 %).

Pour les investissements réalisés en 2024 :
20 % pour un engagement de location de 6 ans (3 % pour la 1^re prorogation de 3 ans, 2 % pour la 2^nde prorogation de 3 ans),
23 % pour un engagement de location de 9 ans (prorogation triennale possible 1 seule fois au taux de 2 %).

Les taux 2022 restent applicables aux investissements réalisés en 2023 et 2024 lorsqu’ils portent sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.

Denormandie outre-mer

Le taux de la réduction d’impôt est de 23 % ou 29 % selon que l’engagement initial de location est pris pour une durée de 6 ou 9 ans.

En cas de prorogation de l’engagement, le taux est de 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale si l’engagement initial est de 6 ans, ou de 3 % pour la période triennale si l’engagement initial est de 9 ans.

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