Le dispositif Cosse permet aux propriétaires de logements, neufs ou anciens, loués à des personnes aux revenus modestes dans le cadre d’une convention avec l’ANAH, de bénéficier soit d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers (“Louer abordable”) soit, pour les nouvelles procédures de conventionnement, d’une réduction d’impôt sur le revenu (“Loc’Avantages”).
Il s’agit des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI, sociétés transparentes) et, pour l’octroi de la réduction d’impôt, fiscalement domiciliés en France.
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Sont visés les logements neufs ou anciens situés en France (détenus en pleine propriété ou en indivision, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI ou SCPI) pour lesquels le propriétaire a passé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). La demande de conventionnement doit avoir été enregistrée par l’ANAH :
- au plus tard le 28.02.2022, pour la déduction spécifique sur les revenus fonciers,
- entre le 01.03.2022 et le 31.12.2024, pour la réduction d’impôt sur le revenu.
Les logements doivent respecter un niveau de performance énergétique globale et être situés dans des communes classées par arrêtés ministériels dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Initialement, ces zones correspondaient aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif Pinel-Duflot. Les logements situés en zone C bénéficient également du dispositif lorsqu’ils sont loués par l’intermédiaire d’une agence immobilière dite “sociale” (agréée), ou pour les conventions conclues depuis 2019, à condition que le conventionnement Anah soit de type social ou très social et prévoie la réalisation de travaux d’amélioration.
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Le logement doit être loué nu pendant 6 ans dans le secteur intermédiaire ou social (9 ans en cas de travaux subventionnés par l’ANAH, pour l’octroi de la déduction spécifique) :
- à usage de résidence principale du locataire,
- sous conditions de loyer et de ressources du locataire.
Le propriétaire du logement doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant toute la durée de la convention (lorsque le logement est détenu par une société, l’associé doit conserver la totalité de ses titres pendant la même durée).
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement sauf à l’occasion du renouvellement du bail (si le logement est la propriété d’une société, il ne peut pas être loué à l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant d’un associé).
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Déduction spécifique sur les revenus fonciers :
- plafonds de loyers et de ressources du locataire en secteur intermédiaire : comme pour le Pinel
, - plafonds de loyers du locataire dans le secteur social en 2024 : 13,21 € en zone A bis, 10,16 € en zone A, 8,75 € en zone B1, 8,40 € en zone B2 et 7,80 € en zone C (de 6,05 € en zone C à 10,29 € en zone A bis dans le secteur très social),
- plafonds de ressources du locataire dans le secteur social et très social : comme pour le Borloo ancien .
Réduction d’impôt sur le revenu : un simulateur est disponible sur le site de l’ANAH pour connaître les plafonds de loyers par communes. Dans le secteur intermédiaire, les plafonds annuels de ressources des locataires sont identiques à ceux des dispositifs Pinel-Duflot-Denormandie : ils sont bien évidemment inférieurs dans les secteurs social et très social.
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