Démembrement de propriété

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.

1. Droits et obligations

L’usufruitier peut habiter lui-même l’immeuble ou le louer et percevoir les loyers, mais il ne peut détériorer ou laisser se détériorer l’immeuble, ou en changer l’usage. Le nu-propriétaire ne peut ni occuper l’immeuble ni le louer sans l’accord de l’usufruitier et est chargé des grosses réparations.

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2. Vente de l’immeuble

La vente de la pleine propriété est soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

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3. Fiscal

Imposition des revenus

En cas d’occupation par l’usufruitier : aucun revenu n’est généré, donc l’usufruitier n’est pas imposable au titre des revenus fonciers. Corrélativement aucune déduction des charges ne peut être pratiquée ni par l’usufruitier ni par le nu-propriétaire.

En cas de location : l’usufruitier est imposable au titre des loyers perçus, après imputation de toutes les charges déductibles qui lui incombent. Le nu-propriétaire peut également déduire des revenus fonciers de ses autres immeubles les charges qu’il supporte. À défaut de tels revenus ou si ceux-ci sont insuffisants, un déficit foncier est constaté .

Impôt sur les plus-values

De façon générale, en cas de cession :
de l’immeuble en pleine propriété, le prix de vente est partagé entre usufruitier et nu-propriétaire et la plus-value respective est imposable au nom de chacun,
uniquement de l’usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value est imposable au nom de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, selon le cas.

Droits de succession

Décès du nu-propriétaire : imposition dans les conditions habituelles.

Décès de l’usufruitier : la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition.